一、政策背景

根据《自然资源部办公厅关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2022〕13号）、《山东省自然资源厅关于做好2022年度自然资源评价评估有关工作的通知》(鲁自然资字〔2022〕75号)，济阳区自然资源局于2023年3月，开展本轮基准地价更新工作，现基准地价成果已经完成,并通过专家组验收，经济阳区人民政府批准，予以公布实施。

二、工作依据

1.《城镇土地估价规程》

2.《城镇土地分等定级规程》

3.《土地利用现状分类》

4.《城市地价动态监测技术规范》

5.《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》

6.《自然资源分等定级通则》

7.《自然资源价格评估通则》

三、基准地价更新的目的

济阳区基准地价更新的主要目的是科学、合理地反映济阳区的基准地价水平，保持基准地价评估成果的现势性，更好地服务城市规划和城市建设，为政府进一步规范土地房地产市场，促进城镇土地资源合理利用和优化配置，提高土地利用效率，有效保护土地资源提供基础数据。

四、基准地价更新的工作思路

济阳区基准地价项目以土地利用现状为基础，在土地级别和基准地价更新中充分考虑规划因素对土地质量影响。

1.以济阳区土地利用现状为基础结合国土空间规划，确定评价范围和价格内涵。确定商服、住宅、工矿仓储、公共管理与公共服务四类用途。

2.建立土地定级因素体系，划分土地级别。以区域发展定位为基础，结合交通设施、配套设施、环境条件、产业发展情况，分用途确定土地级别。

3.测算各用途收益，确定基准地价。以出让市场、经营收益、成本费用等客观数据的调查分析统计，评估测算各用途的平均价格，并结合济阳区实际情况确定基准地价。

五、基准地价工作的重要措施

1.济阳区通过调研、收集、分析测算地价资料，及时更新公布基准地价成果，同时制定科学、公正、公平的基准地价体系，从而保障济阳区土地市场健康有序发展。

2.济阳区基准地价积更新坚持以国家相关法律法规为基础，遵循相关规程、规范的技术要求，确保基准地价的公正性和准确性。同时结合济阳区自身的经济特点和市场变化及时进行调整，使基准地价更符合实际情况。

3.济阳区在实行基准地价的同时，加强对土地市场的监管，防止土地交易过程中的不规范行为和投机行为，保障土地市场的和谐稳定发展。

六、主要内容

1.基准地价内涵

基准日：2023年1月1日。

土地使用年期：按法定最高出让年限设定，商服用地40年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地50年、工矿仓储用地50年。

城区土地开发程度：Ⅰ、Ⅱ级地“六通一平”，即红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通气及红线内场地平整；Ⅲ、Ⅳ级地“五通一平”，即红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水及红线内场地平整。

建制镇（街道）土地开发程度：“五通一平”，即红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水及红线内场地平整。

城区标准容积率：商服用地1.6、住宅用地1.8、公共管理与公共服务用地1.2、工矿仓储用地1.0。

建制镇（街道）标准容积率：商服用地1.2、住宅用地1.2、公共管理与公共服务用地1.1、工矿仓储用地1.0。

2.土地级别调整

济阳区土地级别调整主要根据各类因素对土地质量的影响，采用多因素综合评价方法评估商服用地、住宅用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地土地质量的优劣。城区部分进行土地分类定级，划分土地级别；建制镇(街道)政府驻地进行综合定级，划分土地级别。

3.基准地价更新

济阳区本轮基准地价更新成果严格遵循国家规程要求，经交易样点采集、综合评估测算形成基准地价初稿。并进一步广泛征求了政府各部门、专家、社会机构和公民等各界的意见和建议，并对基准地价进行进一步完善调整，确定最终基准地价。

七、基准地价的重要作用

1.基准地价是在某一时点下的土地使用权价格。反映某一估价时点下的城镇地价水平。随着济阳区基础设施、交通条件、公用设施水平的提高，国土空间规划、城市土地供需关系也在不断发生变化，这些因素都会使城镇地价发生动态变化。本轮基准地价成果对保证济阳区地价的现势性，宏观调节地价水平，维持土地市场稳定发展有着重要的作用。

2.基准地价更新可以有效的发挥调节作用，促进城市土地资源得到优化配置，达到盘活存量土地，推动新旧动能转换，提高土地使用效益的目的。

3.基准地价更新是济阳区保持房地产市场平稳运行，实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标的重要手段。通过及时调整基准地价，可以反映土地市场的供需变化，引导土地使用者合理投资和经营，避免土地价格的过热或过冷，维护土地市场的健康发展。

4.基准地价更新是支持国家经济发展方式转变，促进产业结构优化升级的有效措施。通过更新基准地价，可以调整不同用途土地的价格比例，鼓励土地使用者向高附加值、高技术含量、低资源消耗、低环境污染的产业转型，推动经济由高速增长向高质量发展转变。

5.基准地价更新是完善土地市场化配置机制的必要条件。通过更新基准地价，可以扩大土地有偿使用范围，增加国有土地资产的核算和监管，提高土地资源的使用效率和价值，促进土地资源的节约集约利用，保障国家和社会的长远利益。

6.济阳区基准地价利用近几年的土地交易数据，通过合理的修正得到了符合本轮价格定义条件下的土地价格。它是土地市场价格波动的准确反馈，是对土地市场发展的可行性预见，对济阳区土地市场进一步完善奠定了坚实的基础。

八、相关政策要求

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）等相关规定，市、县人民政府要依法定期确定、公布当地的基准地价和标定地价，切实加强地价管理；根据《国土资源部办公厅关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》(国土资厅发〔2015〕12号)基准地价每3年应全面更新一次，超过6年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法。

九、关键字解读

1.基准地价

基准地价是在评价范围内，平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工矿仓储、公共管理与公共服务等用途分别评估，某一估价基准日法定最高使用年限土地权利的区域平均价格。基准地价为政府在土地使用权有偿出让时宗地地价评估提供基础依据。

2.土地级别

土地级别是根据土地的自然和经济属性，对土地划分等级，并根据等级确定各类不同性质用地的基准地价。级别越高，价格越高。土地等别的划分基本反映了济阳区不同区域的土地市场发展状况，体现不同区域之间土地利用差异。

3.济阳区基准地价管理体系。

济阳区基准地价管理体系是指根据国家相关法律法规要求制定的符合济阳区实际情况的土地价格标准，主要包括城镇国有土地基准地价，标定定级等。基准地价管理体系是维持土地市场运行的重要组成部分，广泛用于确定济阳区土地的市场价值和土地使用权的转让价格。对保障土地资源的合理利用和公平分配，促进城市规划和土地利用的科学化、规范化和可持续发展具有重要意义。

十、解读机构

济南市济阳区自然资源局

具体联系人：崔静

咨询电话：0531-84235882